新年一過(guò)，全國(guó)幾個(gè)熱點(diǎn)城市的樓盤(pán)銷售都出現(xiàn)了不俗的成交量，特別是剛剛過(guò)去的3月份，各地樓市頻繁傳出回暖信號(hào)。那么是不是可以大膽得出這樣一個(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)將再次步入輝煌期，而天花吊頂行業(yè)也將水漲船高，進(jìn)入高速發(fā)展的階段？對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士指出，目前的樓市波動(dòng)只能算是一個(gè)回暖信號(hào)，市場(chǎng)真正回暖還要等到今年下半年以后。
其實(shí)，不管房地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候能徹底好轉(zhuǎn)，對(duì)于天花吊頂行業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的是市場(chǎng)環(huán)境在朝著好的方向發(fā)展，因?yàn)檫@意味天花吊頂行業(yè)挺過(guò)了最困難的時(shí)期。
各地樓市頻傳回暖信號(hào)
【深圳】3月成交量刷新2007年高峰期紀(jì)錄
作為傳統(tǒng)的銷售淡季，剛剛過(guò)去的3月，深圳市一、二手房成交量卻刷新紀(jì)錄：官方數(shù)據(jù)顯示，3月全市一手房成交8509套、日均成交274.5套，二手房成交過(guò)萬(wàn)套，超過(guò)了2007年樓市高峰期月成交量的最高紀(jì)錄。
按照慣例，每年3月都是樓市的銷售淡季，但今年深圳市卻出現(xiàn)了罕見(jiàn)的升溫現(xiàn)象：一、二手房交易活躍，成交量穩(wěn)定上升。
根據(jù)市國(guó)土房產(chǎn)局網(wǎng)站每日公布的數(shù)據(jù)，筆者計(jì)算出3月全市新房成交量為8509套，每周平均成交2100多套，日均成交量274.5套，最高一天成交372套；成交總面積近78萬(wàn)平方米，成交均價(jià)在11000元／平方米左右。
【廣州】樓市回暖似成定局
市內(nèi)六區(qū)中，寶安、龍崗、南山是成交量集中的三大區(qū)域，3個(gè)區(qū)的總成交量約占全市87%。其中，寶安區(qū)有3周成交量居全市首位，3月成交3375套，約占全市的40%；龍崗區(qū)上周的成交量躍居全市第一位，其余3周均居全市第二位，3月共成交2516套，約占總量的30%；南山區(qū)成交量一直排在第三位，成交總量為1508套，約占全市的18%。
自2007年第四季度深圳樓市進(jìn)入調(diào)整期后，全市二手房的成交量呈逐月下降趨勢(shì)，二手房與一手房的比例從1.86：1逐漸下降至0.9：1。但是從去年10月底國(guó)家連續(xù)推出新的減稅降息政策后，二手房的成交開(kāi)始上升。特別是今年3月，我市二手房成交總量達(dá)10945套，日均成交約353套、交易日均成交約498套，最高一天成交高達(dá)645套；總成交面積達(dá)99.7萬(wàn)平方米。
這兩個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)于2008年第一季度3個(gè)月的成交總和，成交量已回到2007年高峰時(shí)期。二手房與一手房的比例再次調(diào)整，為1.29:1。
市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒博士指出，近期成交量回升是因?yàn)槭袌?chǎng)長(zhǎng)期、充分調(diào)整，房?jī)r(jià)下降，以及國(guó)家近期出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，降低了自住性、改善性住房需求的購(gòu)房成本，本市住房潛在需求，尤其是自住性的剛性需求明顯得到釋放。
也有資深地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，隨著限外令的松綁，港人來(lái)深置業(yè)逐漸活躍起來(lái)。同時(shí)，2008年市場(chǎng)留下來(lái)的存貨多數(shù)以現(xiàn)樓為主，更容易受到置業(yè)者的青睞。
如果只是新房市場(chǎng)出現(xiàn)成交放量，那么只能說(shuō)是短暫的小陽(yáng)春；但如今無(wú)論新房還是二手房的成交量都保持良好的勢(shì)頭，那么可以肯定地說(shuō)，市場(chǎng)已經(jīng)回暖，而且預(yù)計(jì)這股勢(shì)頭可以保持到今年的七八月份。
3月份全市十區(qū)一手住宅成交63.6萬(wàn)平方米，同比增68.4%，環(huán)比增34.2%，比2007年3月增6.4%；一手住宅成交均價(jià)8288元/平方米，同比降11%，環(huán)比升3.5%。
二手成交49.53萬(wàn)平方米，同比增77.7%，環(huán)比增38%，比2007年3月增5.1%；二手成交均價(jià)4640元/平方米，同比升7%，環(huán)比降0.4%廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹表示，最新數(shù)據(jù)表明，廣州樓市回暖已成定局，至于未來(lái)長(zhǎng)期走勢(shì)如何，還要看政策有無(wú)波動(dòng)。
回顧廣州2月份的成交情況,也是風(fēng)頭火勢(shì)，全市一手住宅交易面積為47.36萬(wàn)平方米，同比上升104.8％。廣東省房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、廣州市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)許國(guó)碧則唱起反調(diào)，認(rèn)為現(xiàn)在還稱不上回暖的時(shí)候，至于銷售為什么上漲了，是因?yàn)閺V州有它自身的情況，如廣佛同城化趨勢(shì)、《粵十五條》的出臺(tái)、居民住房的剛性需求以及改善性住房需求的提高，都使銷售上漲。
“當(dāng)前的‘暖潮’實(shí)質(zhì)是在政策效應(yīng)和市場(chǎng)調(diào)整后的暫時(shí)平衡，能否持續(xù)尚有待觀察?！睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲進(jìn)一步指出。3月3日，作為《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)十三條）的配套，《廣東關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（粵十五條）發(fā)布?！妒鍡l》提出：“個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，其契稅按1%征收”、“公積金貸款上限可上浮10萬(wàn)~20萬(wàn)元”、“港澳居民購(gòu)房等同內(nèi)地居民”、“對(duì)在2008年簽訂土地出讓合同，確實(shí)無(wú)法按時(shí)繳納土地出讓價(jià)款的項(xiàng)目用地，可適當(dāng)延長(zhǎng)繳納土地出讓價(jià)款期限”這些利好對(duì)釋放購(gòu)買(mǎi)需求無(wú)疑有較大促進(jìn)作用,甚至進(jìn)一步拉升房?jī)r(jià)也是完全有可能的。
1－2月全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資259.72億元，同比大幅下降了17.1％，增速比上年同期大幅回落64.3個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)資金來(lái)源也趨緊，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3671個(gè)項(xiàng)目本年資金來(lái)源合計(jì)1199.40億元，同比下降12.3％。蔡穗聲試圖用更詳盡準(zhǔn)確的數(shù)字來(lái)強(qiáng)調(diào)當(dāng)前廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)依然嚴(yán)峻。他預(yù)測(cè),今年廣州樓價(jià)應(yīng)能下到8500元／平方米的平均線。
廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波提醒，自住型需求的市民不應(yīng)太關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)自己的月收入計(jì)算適合購(gòu)買(mǎi)的住房總價(jià)，只有投資型購(gòu)房者才需要去關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌。可是，房?jī)r(jià)真不再跌了嗎?畢竟不是買(mǎi)一棵蔥,而是在花幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)買(mǎi)一套房啊!著名房地產(chǎn)專家韓世同前不久在博客上呼吁:政府有關(guān)部門(mén)對(duì)此應(yīng)當(dāng)有所警覺(jué)并采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，否則將有可能使《粵十五條》成為推高房?jī)r(jià)的代罪羔羊。
【北京】?jī)r(jià)格“調(diào)整”仍繼續(xù)
清明時(shí)節(jié)的北京并沒(méi)有綿綿春雨，但這里的樓市卻讓中國(guó)的地產(chǎn)商們感到了些許春意，經(jīng)歷了將近10個(gè)月的“寒冬”之后，北京樓市終于回暖：3月北京新房期房住宅簽約總量為12581套，比上月增長(zhǎng)91.69%，比去年同期上漲121.81%。
然而，這樣一組數(shù)據(jù)卻遠(yuǎn)不能涵蓋樓市現(xiàn)狀的全部，如果仔細(xì)調(diào)查，或許可以發(fā)現(xiàn)，這樣的銷售數(shù)據(jù)大增，恰恰佐證了樓市仍在調(diào)整周期之內(nèi)，“不低于區(qū)域均價(jià)，便無(wú)熱銷可能”正在成為這一輪銷售量的快速擢升的特征，與樓市火熱的2007年的本質(zhì)不同所在，調(diào)整，仍將繼續(xù)。
3月底至4月初，根據(jù)一項(xiàng)對(duì)2009年2月銷售排行榜上處于前十五位的樓盤(pán)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其開(kāi)盤(pán)定價(jià)基本符合了低于區(qū)域均價(jià)的策略，除了個(gè)別豪宅樓盤(pán)之外，開(kāi)盤(pán)價(jià)降低的幅度多則1000元/平方米，少則500元/平方米。
“一句話，開(kāi)盤(pán)的時(shí)候如果價(jià)格不低過(guò)區(qū)域均價(jià)，還是不好賣(mài)，這正是樓市調(diào)整的一種表現(xiàn)。”SOHO（中國(guó)）董事長(zhǎng)潘石屹表示，他堅(jiān)信，住宅市場(chǎng)的調(diào)整，還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。
一份某開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部市場(chǎng)研究資料，以北京市建委下屬的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，研究報(bào)告中指出，3月份北京樓市并非全面熱銷，而是一次“貧富不均”的熱銷，在成交量數(shù)據(jù)中“4成的項(xiàng)目賣(mài)了6成的房子，另外6成的項(xiàng)目，只占到全市銷售總量的不到40%”。
故此，這次樓市的熱銷并非真正意義上的熱銷，而是個(gè)別少數(shù)樓盤(pán)的勝利，潘石屹、任志強(qiáng)等地產(chǎn)大腕，也都據(jù)此認(rèn)為，3月份的熱銷，并不表明樓市開(kāi)始真正回暖。
據(jù)了解，截至2009年4月2日，北京二手房交易均價(jià)已經(jīng)跌破9000元/平方米關(guān)口，二手房的低價(jià)格，正在成為商品房開(kāi)發(fā)商的“殺手”。北京東北四環(huán)、北三環(huán)、望京、朝陽(yáng)路等熱點(diǎn)區(qū)域，房齡在2~3年的二手商品房，其價(jià)格往往低于同區(qū)域正在銷售的新房2000元/平方米左右，即便好的地區(qū)，價(jià)差也至少在1000元左右。目前房齡2~3年的二手房，多購(gòu)買(mǎi)于2004~2005年左右，其時(shí)北京樓市的價(jià)格尚在較低水平徘徊，因此，即便按照如今的較低價(jià)格銷售，房屋的所有者仍有利潤(rùn)空間，顯然，在這樣的情勢(shì)之下，商品房的開(kāi)發(fā)商們?nèi)粝胩醿r(jià)，仍遭牽制。
【上海】低價(jià)房領(lǐng)銜“回暖”
值得關(guān)注的是，3月9日至15日，上海新推房源的18個(gè)樓盤(pán)中，僅1家開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)量在3萬(wàn)平方米以上，其余17批房源只推30-160套。之前慣用的“少量多批”推盤(pán)方式故伎重演。
剛性需求釋放，加上開(kāi)發(fā)商賣(mài)房頗有營(yíng)銷技巧，難怪從今年3月初開(kāi)始，包括中環(huán)1號(hào)在內(nèi)的上海一些樓盤(pán)出現(xiàn)排隊(duì)買(mǎi)房的情況，甚至有的樓盤(pán)出現(xiàn)購(gòu)房者提前5天排隊(duì)的情況。
易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，愈演愈烈的排隊(duì)現(xiàn)象，是開(kāi)發(fā)商有意制造的假象，并不是上海出現(xiàn)了“房荒”。
據(jù)了解，今年上海新建商品住宅供應(yīng)量為1500萬(wàn)平方米，再加上去年延續(xù)下來(lái)的存量住宅300萬(wàn)平方米，今年上海商品住宅供應(yīng)量為1800萬(wàn)平方米，業(yè)界人士預(yù)測(cè)今年成交量為1300萬(wàn)平方米，總體上處于供大于求的局面。
盡管如此，一份來(lái)自易居中國(guó)的報(bào)告顯示，3月份上海商品房成交量環(huán)比上漲97%，價(jià)格環(huán)比上漲8%。據(jù)介紹，這主要是一些大幅降價(jià)樓盤(pán)和低價(jià)上市新盤(pán)的熱銷所致，而市中心高價(jià)房推盤(pán)量、成交量還處在低位徘徊。
“這種樓市回暖方式不具有可持續(xù)性?！毖ㄐ壅J(rèn)為。以3月份為例，23日至29日一周，上海新房成交量突破了77周以來(lái)的最高點(diǎn)，不過(guò)環(huán)比增幅比此前兩周22.4%和38.3%，已經(jīng)下降至10%左右。另外，上海二手房由于房源不足和價(jià)格堅(jiān)挺，成交量也開(kāi)始悄然回落。
值得關(guān)注的是，在加大舊區(qū)改造力度下，上海的購(gòu)房能量正在積聚。其中《上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》顯示，今年上海市各級(jí)政府將加大財(cái)政投入力度，推進(jìn)舊區(qū)和舊住房改造。薛建雄分析，今年上海將產(chǎn)生8萬(wàn)余拆遷戶，每戶拆遷補(bǔ)償款少則100多萬(wàn)，多則上千萬(wàn)元，極大提升了上海樓市的剛性需求。
【重慶】3月成交量全國(guó)第二
來(lái)自重慶國(guó)土資源和房屋管理局的成交數(shù)據(jù)顯示：3月重慶樓市總成交量位居全國(guó)前列。在3月15日之前，重慶連續(xù)五周位居全國(guó)房產(chǎn)銷售榜榜首；15日之后，重慶次于上海，位居第二。這些積極的成交數(shù)據(jù)，被視作重慶樓市“回暖”的信號(hào)。
顯然，比起北京、上海等市的房?jī)r(jià)由每平方米12000元漲到14000元，重慶的房?jī)r(jià)從單價(jià)3000元漲到3500元容易許多，盡管兩者上漲幅度是相等的。3月中旬，重慶樓市成交均價(jià)為3790.61元/平方米，比前一周減少23.20元/平方米，一共售出3099套，累計(jì)面積為28.16萬(wàn)平方米。
來(lái)自研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2月份重慶主城商品房單月成交達(dá)到17691套，成交建筑面積共163.33萬(wàn)平方米，總成交金額59.90億元。而2月上海市商品住宅的成交面積為78.76萬(wàn)平方米，北京商品房共計(jì)成交86.74萬(wàn)平方米。
從成交量來(lái)看，重慶2月份的數(shù)據(jù)幾乎相當(dāng)于北京、上海之和。不過(guò)該數(shù)據(jù)亦折射出重慶房地產(chǎn)商目前的尷尬之處――價(jià)跌而量漲。由于2007年重慶被國(guó)務(wù)院設(shè)為“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套設(shè)施改革試驗(yàn)區(qū)”，房?jī)r(jià)、地價(jià)均開(kāi)始暴漲，也正是基于這個(gè)原因，很多知名地產(chǎn)商在重慶投下現(xiàn)金圈地，經(jīng)過(guò)2008年一年的開(kāi)工建設(shè)，部分樓盤(pán)已經(jīng)建成，并獲得預(yù)售許可，2009年，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不看好，地產(chǎn)商為了盡可能多的回籠資金，紛紛采取低價(jià)拋售商品房的策略。
重慶協(xié)信地產(chǎn)公司在短短一個(gè)月內(nèi)散發(fā)了一億元的購(gòu)房券；占有重慶當(dāng)?shù)刈畲笫袌?chǎng)份額的龍湖地產(chǎn)（企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán)）亦公開(kāi)表示，3月份重慶市場(chǎng)進(jìn)賬5.05億元，累計(jì)銷售住宅748套；另外一家地產(chǎn)商金科集團(tuán)傳來(lái)了借殼上市的消息。
這些行動(dòng)仿佛3月重慶的天氣――桃花盛開(kāi)，春天到來(lái)。當(dāng)?shù)孛襟w為了助推樓市，亦開(kāi)始重拾“溫州炒房團(tuán)”概念。最近兩周內(nèi)，龍湖地產(chǎn)重慶公司累計(jì)有MOCO中心、酈江、東橋郡、悠山庭院、春森彼岸等五處樓盤(pán)新品一齊推出，購(gòu)房處的熙熙攘攘仿如2007年重慶樓市巔峰的景象再現(xiàn)。龍湖方面亦在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙上登出標(biāo)語(yǔ)“重慶龍湖，樓市回暖的標(biāo)尺”。
4月1日，世邦魏理仕發(fā)布了關(guān)于成渝城市群及其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的報(bào)告――《成渝城市群：向西部地區(qū)的核心轉(zhuǎn)變》。世邦魏理仕成都分公司董事總經(jīng)理溫淑薇女士表示：“成渝區(qū)域的經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定，受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響較小，因此成渝都市群的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望保持超過(guò)全國(guó)平均水平的發(fā)展速度。”
然而，根據(jù)重慶國(guó)土資源和房屋管理局提供的最新數(shù)據(jù)，重慶最為繁華的兩個(gè)區(qū)域，渝中區(qū)與江北區(qū)的商品房最新成交價(jià)分別為每平方米3884.46元和3808.57元。
這一價(jià)格，較以前的數(shù)據(jù)，仍然小幅下跌。
真正回暖要等下半年以后
最近兩個(gè)月，北京、上海、深圳等住宅市場(chǎng)成交量明顯回升。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)率先蘇醒。不過(guò)市場(chǎng)方面普遍認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出低迷，在政策利好和開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)促銷的刺激下，一年多來(lái)被抑制的剛性需求出現(xiàn)暫時(shí)釋放，但這種市場(chǎng)波動(dòng)最多只能算是回暖的一種信號(hào)。樓市真正回暖還得等到下半年以后。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新一次調(diào)研表明，今年前兩個(gè)月，全國(guó)住房成交量同比增長(zhǎng)6.1%。而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，二月份北京新房日均網(wǎng)上簽約296套，比去年同期上漲兩倍多。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，廣州、深圳、上海、成都、天津、武漢、重慶、南京、杭州等地住宅成交量同比都出現(xiàn)上漲。
世邦魏理仕研究部董事覃曉梅日前表示，2008年北京住宅銷售量同比下降了40%，基數(shù)較低，再加上今年1月份和去年2月份的春節(jié)因素，今年2月份成交量同比和環(huán)比上漲的數(shù)據(jù)沒(méi)有代表性。成交量是樓市回暖一個(gè)重要的指標(biāo)，但不是唯一的指標(biāo)。成交量之所以放大，是因?yàn)槭艿介_(kāi)發(fā)商大規(guī)模降價(jià)促銷、政策刺激以及長(zhǎng)期以來(lái)累積的剛性需求的部分釋放綜合因素的影響。
覃曉梅認(rèn)為，目前北京房?jī)r(jià)還相當(dāng)于去年年初的價(jià)位，但北京某些樓盤(pán)2007年一年房?jī)r(jià)大漲了30%，處于高位北京的房?jī)r(jià)還有下降空間。從目前北京等地商品房開(kāi)發(fā)的開(kāi)工量、土地成交量等指標(biāo)來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有明顯的回暖。
金地集團(tuán)總裁張華鋼日前表示，目前一些城市出現(xiàn)商品住宅成交量的上漲，應(yīng)該說(shuō)是經(jīng)過(guò)一年多的積累，是剛性需求的短期爆發(fā)，而受政策利好和部分樓盤(pán)的降價(jià)促銷的影響，被抑制的剛性需求也應(yīng)該有一個(gè)合理的釋放。未來(lái)一段時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能還會(huì)發(fā)生變化。
盡管政策利好和房?jī)r(jià)下調(diào)助推剛性需求釋放，但成交量的主體是中小戶型或中低價(jià)位的住房，改善性需求和投資性需求尚未被激發(fā)，而且上海、北京等地處于高位的房?jī)r(jià)還將有下降空間。從總的方面看，這一輪成交量的反彈并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)就此復(fù)蘇。
對(duì)于上海、北京等地部分樓盤(pán)已經(jīng)悄然提價(jià)的做法，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商的一種銷售策略，調(diào)價(jià)的也只是個(gè)別樓盤(pán)，而且多是在原來(lái)打折的基礎(chǔ)上有所回復(fù)，這種做法沒(méi)有普遍性。在目前市場(chǎng)的狀況下，房?jī)r(jià)也難有大幅度的提價(jià)空間，市場(chǎng)沒(méi)有必要因此產(chǎn)生恐慌心理。
