“持續(xù)緊縮的貨幣政策使開發(fā)商的融資難度加大，建安、人工成本的上升使開發(fā)商所需的資金增加，房地產(chǎn)市場滑坡讓開發(fā)商的處境更加艱難，樓盤銷售不暢，開發(fā)商的資金壓力將進(jìn)一步加大。”經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、中南財經(jīng)政法大學(xué)新華金融學(xué)院房產(chǎn)研究室主任王凌云7月4日在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時做如是表示。
“房地產(chǎn)市場滑坡對銀行的影響不容忽視?！蓖趿柙茖τ浾弑硎?，一方面，房地產(chǎn)相關(guān)貸款是銀行的重要資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場滑坡，相應(yīng)的貸款也會減少，會使銀行的盈利下降；另一方面，已發(fā)放的貸款風(fēng)險會上升?！胺績r下降，銷售不暢，開發(fā)商資金回籠慢，開發(fā)貸款的償還來源難以保證。而且房地產(chǎn)價格下降可能使房地產(chǎn)消費貸款的違約率上升。”
國泰君安證券研究所日前發(fā)布報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。報告中說，由于去年高價拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，今年7-9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候。一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。
“由于價格是市場最基本的信號，所以要判斷房地產(chǎn)市場處于何種狀態(tài)，從房價入手最為簡潔和準(zhǔn)確?！?月5日，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時認(rèn)為。
章林曉對記者分析：當(dāng)前，中國許多城市的房價波動表現(xiàn)，無法用“房價收入比”理論和“房價房租比”理論來解釋，而惟有用“追漲殺跌”的理論才能解釋得通。此時住房主要是作為投機(jī)品存在的。住房作為投機(jī)品時，房價就主要取決于人們的心理預(yù)期了，此時住房是否值得購買取決于住房能否以高于取得成本賣出去。
章林曉說，現(xiàn)在許多金融界人士認(rèn)為，只要房價跌幅不超過首付款比例，房價下跌對銀行就不會構(gòu)成威脅。這種靜態(tài)分析房價下跌的思路是相當(dāng)危險的。
他指出，在投機(jī)力量占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)市場，如果沒有非常強(qiáng)有力的調(diào)控措施，房價一旦開始下跌是很難剎得住的，房價將會是螺旋下跌直至崩潰。
“不跌則已，跌則崩潰，這是由投機(jī)性市場投機(jī)性資金的本質(zhì)特性決定的。這也是香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價從1999年最高峰開始持續(xù)下跌，6年來跌幅累計高達(dá)65%的根本原因。歷史上這樣的例子并不鮮見?！?
“房地產(chǎn)市場的崩潰會直接"劍指"我國經(jīng)濟(jì)的"心臟"??金融?！闭铝謺员硎?，國內(nèi)商業(yè)銀行普遍偏愛以房地產(chǎn)作為貸款抵押物，而且房地產(chǎn)作為抵押物的貸款所占總貸款比重估計不會低于60%。另外，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，一般都是按照房地產(chǎn)的評估價格，乘以貸款價值比率在我國一般是50%-80%確定貸款額度，不論是社會評估機(jī)構(gòu)還是商業(yè)銀行內(nèi)審部門在評估房地產(chǎn)價格時，普遍采用的都是市場比較法，而市場比較法的最大缺陷是不能識別房地產(chǎn)泡沫。
中國社科院金融研究所研究員易憲容也曾于7月2日在中國經(jīng)濟(jì)時報撰文指出：從住房抵押物的風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸的風(fēng)險、個人住房按揭貸款的風(fēng)險來分析，房價下跌不僅會導(dǎo)致住房抵押物的價值下跌，也會導(dǎo)致土地價格的下降而放大銀行信貸的風(fēng)險。
出現(xiàn)中國式次貸危機(jī)風(fēng)險多大？
“由于國際、國內(nèi)因素的影響，時至今日，如果再不及時采取有效措施，中國式次貸危機(jī)將不可避免。
”章林曉表示。
他對記者分析，國際方面對我國經(jīng)濟(jì)最大的影響因素目前主要有兩個，一是美國次貸危機(jī)的影響；二是國際油價的高升。美國次貸危機(jī)拖累了世界經(jīng)濟(jì)，直接影響到我國的出口；而國際油價的高升，勢必造成我國CPI居高不下。
國內(nèi)方面對我國經(jīng)濟(jì)目前最大的影響因素，主要是房地產(chǎn)市場的滑坡和部分生產(chǎn)要素價格的上漲。房地產(chǎn)市場的滑坡，直接影響金融；部分生產(chǎn)要素價格的上漲，其實是一種補(bǔ)償性上漲，意味著我國過去那種人為壓低生產(chǎn)要素價格的發(fā)展模式，現(xiàn)在已經(jīng)走到了盡頭。
章林曉認(rèn)為：不論是國際高油價導(dǎo)致的輸入型通脹，還是生產(chǎn)要素補(bǔ)償性上漲造成的成本推動型通脹，緊縮性的貨幣政策都是無能為力的?，F(xiàn)在，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)滯脹的苗頭已經(jīng)十分明顯。
“現(xiàn)在，半停產(chǎn)、停產(chǎn)，企業(yè)"異常倒閉"浪潮已從珠三角開始蔓延到長三角。收入下降，生活成本上升，我國許多"房奴"家庭現(xiàn)金流崩斷的風(fēng)險已經(jīng)日漸顯現(xiàn)，如果再逢持續(xù)"加息"的影響，最終必然會出現(xiàn)大面積的"斷供"現(xiàn)象，出現(xiàn)中國式的次貸危機(jī)也就不可避免了?！?
與章林曉的觀點不同，王凌云認(rèn)為：美國的次貸危機(jī)源于國際油價連續(xù)上漲導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)放緩及房地產(chǎn)市場的低迷，中國當(dāng)前的處境與其有一定的相似之處，但中國出現(xiàn)次貸危機(jī)的可能性很小。
王凌云分析說，美國的次貸機(jī)構(gòu)主要是為信用評級較低的借款人提供購房貸款，這就使得次貸機(jī)構(gòu)的貸款整體風(fēng)險程度較高。一旦出現(xiàn)市場變化，違約可能就會發(fā)生。
而在中國，房地產(chǎn)消費貸款主要由銀行發(fā)放，確實存在某些銀行在放貸時對借款人的信用審查不嚴(yán)格的情況，但貸款中大多數(shù)借款人的信用級別很高，這樣一來房地產(chǎn)消費貸款的整體風(fēng)險不算太高，而且房地產(chǎn)相關(guān)貸款一般控制在銀行資產(chǎn)的30%以內(nèi)，房地產(chǎn)市場的變化對銀行的沖擊就不會太大。
此外，一般來說違約的高發(fā)人群主要是以投資為目的的購房者，而以自住為目的的購房者的違約可能性很小。目前我國大部分購房是自住性的，投資性購房不是主流，所以中國發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很小。
