五論房?jī)r(jià)的整體下跌已成定局

目前，我國(guó)許多城市的“房?jī)r(jià)收入比”已經(jīng)超出國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)至少3倍以上。這意味著，能夠買得起住房的只能是少數(shù)高收入者，而高收入者自住性住房問(wèn)題已基本解決，其購(gòu)房行為主要是為了投機(jī)或投資，這構(gòu)成高房?jī)r(jià)脆弱的基礎(chǔ)。

加之社會(huì)保障不健全導(dǎo)致民眾收入向教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的分流，及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題，中國(guó)房?jī)r(jià)的整體下跌趨勢(shì)已經(jīng)難以避免。

本人在《上海證券報(bào)》先后發(fā)表四篇論房?jī)r(jià)走勢(shì)的文章，分別從資金、供求關(guān)系、成本、保障住房角度入手，推斷我國(guó)房?jī)r(jià)的整體下降趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。在這期間，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始支持我的觀點(diǎn)。北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院金融研究中心主任鐘偉最近提出，現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒(méi)有調(diào)整的城市都將會(huì)調(diào)整，這個(gè)調(diào)整將會(huì)發(fā)生在今年第三季度或第四季度。他認(rèn)為，2006年、2007年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，開(kāi)發(fā)商獲利過(guò)多是房?jī)r(jià)調(diào)整的主要原因。

鐘偉先生和我在對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷上基本一致，但關(guān)于調(diào)整原因，我更傾向于認(rèn)為，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲遠(yuǎn)離民眾的實(shí)際購(gòu)買力才是房?jī)r(jià)步入調(diào)整的根源。今天，我就從購(gòu)買力角度入手，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)作進(jìn)一步的分析。

住房有三大功能：居住、投資和投機(jī)，其中，居住功能是基礎(chǔ)，其他兩大功能都是建立在住房居住功能基礎(chǔ)上的。當(dāng)住房作為居住功能而存在的時(shí)候，它就是消費(fèi)品，而消費(fèi)品的價(jià)格是由消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力水平所決定的。

國(guó)際上一般用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)表示房?jī)r(jià)的合理性與消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)房能力。所謂“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入的比值。比值越高，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低；比值越小，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越高。1996年，聯(lián)合國(guó)人居中心出版的世界人居報(bào)告中，在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，如達(dá)到5倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無(wú)力購(gòu)買，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)，其“房?jī)r(jià)收入比”基本上在這個(gè)范圍內(nèi)。比如美國(guó)，其“房?jī)r(jià)收入比”平均為2.8倍。

針對(duì)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，國(guó)際專家(包括世界銀行專家)給出的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”為3至6倍，也就是一個(gè)家庭3年到6年的收入，可以購(gòu)買一套住房。據(jù)有人考證，3至6倍的“房?jī)r(jià)收入比”出自20世紀(jì)90年代初的世界銀行專家AndrewHamer，他在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出了這個(gè)被世行認(rèn)為“比較理想”的比例，而這個(gè)比例得到了中國(guó)政府的認(rèn)同。1998年，國(guó)務(wù)院23號(hào)文提出，一個(gè)地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當(dāng)時(shí)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的“中低收入家庭”。

“房?jī)r(jià)收入比”定為4倍，是有關(guān)部門經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估后得出的結(jié)論。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年和2005年的房?jī)r(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區(qū)的“房?jī)r(jià)收入比”，甚至達(dá)到了30倍至50倍以上。這說(shuō)明，以國(guó)際上通用的“房?jī)r(jià)收入比”這個(gè)標(biāo)尺來(lái)衡量，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實(shí)際購(gòu)買力。

而且，在作出這一比較的時(shí)候，我們其實(shí)還忽略了一個(gè)隱性因素，即社會(huì)保障產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量。

在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，由于教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等問(wèn)題，基本上都由財(cái)政負(fù)責(zé)提供，民眾高枕無(wú)憂，其收入的實(shí)際含金量非常高，換句話說(shuō)，其收入的絕大部分可以用于消費(fèi)。也正因?yàn)榇耍绹?guó)人一向喜歡大手花錢，甚至常?；ǖ貌幻晃囊舱諛訜o(wú)憂無(wú)慮，其原因就在于有社會(huì)保障這座靠山。而在我國(guó)，由于社會(huì)保障性產(chǎn)品的供應(yīng)尚不健全，民眾很大程度上需要通過(guò)自己“籌備”資金以彌補(bǔ)社會(huì)保障缺口。而伴隨著教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革，20年中，我國(guó)教育學(xué)費(fèi)上漲了25倍，醫(yī)療費(fèi)用上漲了19倍。這意味著，民眾的收入并不能完全用于購(gòu)買住房，還必須應(yīng)對(duì)這些必需的開(kāi)支。