嘉賓：陳立民（仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事、中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)）
外資有進(jìn)有退，樓市看多看空？雖然不少人對(duì)眼下外資在中國(guó)樓市的“進(jìn)進(jìn)出出”抱一絲憂慮態(tài)度，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中國(guó)樓市內(nèi)的境外投資機(jī)構(gòu)目前仍是在正常流動(dòng)，當(dāng)然，在中國(guó)樓市壓力驟增的情況下，外資也將面臨一道道坎。
限外促生“外外接力”
主持人：近期有關(guān)中國(guó)樓市內(nèi)外資動(dòng)向的報(bào)道很多，有的是“進(jìn)”，如黑石第一次出手中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，收購(gòu)上海的一座購(gòu)物中心；有的是“退”，如摩根士丹利甩手其在上海投資的第一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目。您如何看待目前外資的或進(jìn)或退？
陳立民：最近外資的確“進(jìn)出”頻繁，但一旦了解其中原由，我們認(rèn)為還是屬于正常的現(xiàn)象。拿黑石來(lái)華收購(gòu)第一單來(lái)說(shuō)，這家千億美元規(guī)模的機(jī)構(gòu)早不來(lái)晚不來(lái)，偏偏選在這“困難的一年”進(jìn)來(lái)，葫蘆里究竟賣(mài)什么藥？黑石這次吃進(jìn)的是上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)90%股權(quán)，6層樓的該項(xiàng)目建筑面積約4.1萬(wàn)平方米，據(jù)悉黑石總投資11億元人民幣，先進(jìn)6.255億元。而出售方為馬來(lái)西亞林氏家族旗下香港上市公司卓越金融。要知道卓越金融2006年才收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，收購(gòu)價(jià)格才5.85億元，追加一些后續(xù)投資費(fèi)用大概也就花了7億到8億。其實(shí)雙方去年就開(kāi)始洽談，卓越金融開(kāi)價(jià)13億，討價(jià)還價(jià)到11億，很合理，也賺得很開(kāi)心。
對(duì)于卓越金融的成本，黑石不可能不知道，卻仍甘心被宰，是什么道理？說(shuō)穿了四個(gè)字――限外政策。隨著限外日益趨緊，外資機(jī)構(gòu)難以直接購(gòu)買(mǎi)中國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，非要進(jìn)來(lái)不可的話，那只有一條路，就是收購(gòu)直接控股內(nèi)地物業(yè)的境外公司，而這樣的公司著實(shí)不多，價(jià)格也就物以稀為貴了。所以說(shuō)，對(duì)中國(guó)樓市有戰(zhàn)略意圖的黑石頭一筆買(mǎi)不到境內(nèi)控股的物業(yè)，只好買(mǎi)境外控股的物業(yè)。加上卓越金融是上市公司，賬目等清楚易查，所以這單生意才能這么快談下來(lái)。同時(shí)，在控制越來(lái)越嚴(yán)格、選擇面越來(lái)越小的情況下，這種外外“接力”正成為趨勢(shì)。
目的仍是“以退為進(jìn)”
主持人：那么，從目的來(lái)看，外資的“退”是準(zhǔn)備撤離中國(guó)樓市嗎？“進(jìn)”又是繼續(xù)賭人民幣升值嗎？
陳立民：黑石“進(jìn)”而卓越金融“退”，但我們需要了解，卓越金融“退”是有其自身原因的。卓越金融所屬的馬來(lái)西亞林氏家族還擁有著名的云頂酒店、麗星郵輪等，近年來(lái)卓越金融一直在中國(guó)低調(diào)運(yùn)作經(jīng)濟(jì)型酒店的收購(gòu)，如通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易一次性將中國(guó)郵政總公司旗下多家酒店納入囊中，同時(shí)還在二線城市發(fā)展連鎖酒店，去年其差不多拿下了80家酒店，這樣的大動(dòng)作可都是需要錢(qián)的。所以，既然出售上海物業(yè)可以輕松套現(xiàn)且獲利豐厚，另有戰(zhàn)略目標(biāo)的卓越金融何樂(lè)而不為呢？
還有大摩計(jì)劃將其在上海投資的第一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目錦麟天地以11億元人民幣出售的消息，3至5年原本就是海外基金的一個(gè)“周轉(zhuǎn)期”，顯然這個(gè)報(bào)價(jià)也代表著大摩已經(jīng)賺夠了，“換馬”也很正常。而且大摩近來(lái)有從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市的發(fā)展策略，我相信，一旦一線城市的物業(yè)套現(xiàn)，大摩很快會(huì)把資金再投入二線城市。
當(dāng)然，繼續(xù)看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，預(yù)期人民幣繼續(xù)升值，而自己所屬?lài)?guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又出現(xiàn)問(wèn)題，這些都是外資機(jī)構(gòu)留在中國(guó)樓市的原因。
雖然限外政策給他們?cè)O(shè)置了很高的門(mén)檻，但仍不排除更多機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)來(lái)。
需渡過(guò)“困難的一年”
主持人：對(duì)于外資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，中國(guó)樓市還有哪些機(jī)會(huì)？您覺(jué)得會(huì)不會(huì)發(fā)生境外熱錢(qián)抽離樓市的情況？
陳立民：都說(shuō)2008年是個(gè)“坎”，也有說(shuō)2010年的，無(wú)論如何，今年的確是“困難的一年”。房地產(chǎn)融資環(huán)境很差，銀行收緊錢(qián)袋，資本市場(chǎng)又表現(xiàn)不佳，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都是一副“苦瓜臉”。但對(duì)此一些外資可能又會(huì)是“笑臉”，通過(guò)合資的方式在中國(guó)樓市進(jìn)行投資，商業(yè)地產(chǎn)仍是重頭。而一般的城市還是要靠外部資金“養(yǎng)大”的，拿上海來(lái)說(shuō)，很多境外金融機(jī)構(gòu)相繼“扎根”，可能不同時(shí)期會(huì)尋找不同機(jī)會(huì)，但已經(jīng)是“走不掉”了。
