樓市調(diào)整:共識之下有懸疑 何時(shí)買房到底聽誰的

現(xiàn)在要不要買房？何時(shí)買房？在觀望情緒籠罩下的樓市，這些問題變得復(fù)雜起來。房地產(chǎn)開發(fā)商近期的交鋒論戰(zhàn)更是一石激起千重浪，揭開樓市“不正常發(fā)展”內(nèi)幕的同時(shí)，也讓人看到，調(diào)整中的樓市充滿懸疑。

買與不買的糾葛

就在這兩天，買不買房的問題又在福州市民游淑芳家掀起一陣波瀾。“買不買房，在我們家至少商量了3次。”游淑芳無奈地說。

第一次是在去年上半年，游淑芳的兒子剛結(jié)婚，家里花了不少錢，還買不買房全家意見不同，最終因?yàn)槭赘斗靠顢?shù)額過大而放棄；第二次是去年年底，在買與等待的選擇中，房價(jià)仍是只見漲不見跌；第三次是在今年春節(jié)前后，圍著電視機(jī)看完房地產(chǎn)開發(fā)商們的精彩論戰(zhàn)后，游淑芳一家商討再三，最終傾向了“三四年后再買房”的建議。

現(xiàn)在游淑芳與兒子、兒媳一起擠在一套70平方米的房子里，那還是上個(gè)世紀(jì)90年代初游淑芳單位分配給她的福利房。游淑芳說，她家的收入狀況在福州“比上不足，比下有余”，她和丈夫都是事業(yè)單位的正式職工，兒子大學(xué)畢業(yè)兩年也有一份收入穩(wěn)定的工作，但想買個(gè)大一點(diǎn)兒的新房仍有一定的困難。

像游淑芳這樣改變購房計(jì)劃的家庭不在少數(shù)，但三四年后能不能買到稱心如意的新房，多數(shù)人心里還真是沒有底。“其實(shí)，我們就只能決定現(xiàn)在不買房，沒有能力決定什么時(shí)候能買房?！庇问绶荚谫I房的問題上信心越來越不足。

閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為，暫且不論開發(fā)商建議“三四年后再買房”是否是為了提高自身的社會形象和企業(yè)的美譽(yù)度，單從建議的本身就揭示出一個(gè)不爭的事實(shí)：在當(dāng)前高房價(jià)的壓力下，有經(jīng)濟(jì)能力買房的人都已經(jīng)先買了，能力不足的都已經(jīng)買不起房了。

房地產(chǎn)需找到新的發(fā)展平衡點(diǎn)

廈門大學(xué)教授陳培愛分析，去年下半年國家出臺一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策以來，國內(nèi)大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場持續(xù)“量縮價(jià)漲”的行情，市場觀望情緒難以消除。受政策和市場兩頭夾擊的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)順從宏觀調(diào)控的大勢，從服務(wù)社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，找到新的發(fā)展平衡點(diǎn)。

陳培愛告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展平衡點(diǎn)可以參照兩個(gè)指標(biāo)體系。一是，居民家庭收入和月供住房貸款之間的比例關(guān)系要保持在一個(gè)合理的范圍。家庭收入與月供比值數(shù)字越小，表明購房者月供的壓力越大。以廈門為例，當(dāng)前這個(gè)比值大約是1.5，也就是說家庭66％的收入要用來供房，這顯然很不合理。按國際上經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來講，合理的比值是3，也就是說家庭的三分之一收入用來供房。

二是，一個(gè)城市的房價(jià)與普通居民收入之間的比值也要合理。這個(gè)比值目前也是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一。按世界銀行公布的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在2到5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比在3到6倍之間。目前，我國大多數(shù)城市的房價(jià)收入比平均在8倍，房價(jià)高得離譜，只會對社會和諧發(fā)展造成破壞，也將打擊樓市重上正軌的信心。

樓市調(diào)整：共識之下有懸疑

目前，不論房地產(chǎn)市場走勢存不存在“拐點(diǎn)”，“何時(shí)買房”的論戰(zhàn)是否持續(xù)，業(yè)已達(dá)成的共識是，樓市需要調(diào)整。但在如何調(diào)整的關(guān)鍵問題上，開發(fā)商們要么語焉不詳，要么分歧甚大，這給新一年樓市發(fā)展留下諸多懸疑?！皹鞘幸琅f處于賣方市場的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)找到新的發(fā)展平衡點(diǎn)將更多地取決于地方政府和開發(fā)商的社會責(zé)任意識?！标惻鄲壅f，地方政府在規(guī)劃保障性住房建設(shè)時(shí)，必須根據(jù)人口比例合理建設(shè)，及時(shí)公布建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，過多或過少的保障住房建設(shè)，都可能對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生負(fù)面影響。開發(fā)商必須將住房產(chǎn)品的利潤控制在合理范圍內(nèi)，大力改善住房品質(zhì)，提高性價(jià)比。但房地產(chǎn)業(yè)能否及時(shí)跟上改進(jìn)，現(xiàn)在仍未可知。

據(jù)福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠觀察，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上真正在博弈的是房地產(chǎn)開發(fā)商和金融部門。王阿忠認(rèn)為，受到美國房地產(chǎn)市場的次信貸危機(jī)影響，我國各大銀行的房貸政策在一步步收緊。正因?yàn)檫@樣，開發(fā)商的融資渠道被“堵”了，國內(nèi)許多城市頻頻出現(xiàn)新年第一撥土地交易以“流拍”告終的慘淡局面，大多數(shù)開發(fā)商開始加入了觀望的行列。接下來，金融部門將會把房地產(chǎn)行業(yè)帶向何方，還不能完全看得出來。

樓市走向在不同地區(qū)的表現(xiàn)存在較大差異，近一段時(shí)期，在深圳、上海等個(gè)別大城市，房價(jià)似乎顯露出了降價(jià)的疲態(tài)，而在大多數(shù)中等規(guī)模的城市，房價(jià)依然保持“向上走”的趨勢。林忠華認(rèn)為，這可能導(dǎo)致的結(jié)果是，房地產(chǎn)開發(fā)商將重新調(diào)整在不同地區(qū)的投資布局，樓市整體走向可能更加撲朔迷離。